И, – так как процесс приобретения россиянами недвижимости за рубежом на данный момент очевидно находится на подъеме, чрезвычайно и чрезвычайно почти все наши граждане рискуют в последнее время как раз познакомиться с «кидаловом» на иностранный манер. Необходимо отметить то, что чтоб их предостеречь, Metrinfo.Ru решил, мягко говоря, сделать выборку более, как большинство из нас привыкло говорить, обычных угроз.
Котлован – он и в Офрике котлован
О том, что приобретение недвижимосте на стодии строительства, в конце концов, является, как люди привыкли выражаться, высокорескованным делом, мы все отлично знаем – по русским реалиям. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что во почти всех, как мы привыкли говорить, забугорных странах все в точности так же: есть опасности, что объект не, мягко говоря, будет построен вообщем. Возможно и то, что либо – что лучше, но тоже неприятно – окажутся, как большая часть из нас постоянно говорит, сорванными сроки. Либо что придется, вообщем то, заплатить больше, чем указано в контракте.
Предпосылки явления очевидны: застройщик, начиная новейший проект, нередко не, наконец, имеет средств для его завершения, а, стало быть, делает ставку или на, как многие выражаются, заемные банковские средства, или на реализации на стадии котлована. До кризиса ни с тем, ни с иным заморочек не было, сейчас же ситуация наконец-то поменялась. «В нашей практике таковых случаев не было, потому что мы кропотливо избираем партнеров, - говорит Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland». – Но приведу пример: один клиент купил дом в Турции на стадии офф-плана. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что дом не построен, и этот человек 3-ий год судится с застройщиками в турецком же суде».
«До кризиса чрезвычайно огромное количество проектов также покупалось на стадии котлована либо даже, как многие выражаются, картонного проекта, - отмечает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Distant Property Management». – Их считали инвестиционно симпатичным. Вообразите себе один факт о том, что но с началом кризиса ценности покупателей несколько поменялись: почти все стали также бояться рисков недостроя либо срывов сроков сдачи, банкротства застройщика и т.д.».
Что все-таки, в конце концов, делать? Рекомендация «покупать лишь готовое» идеальна, но опосля завершения объект наверное окажется дороже. Необходимо отметить то, что возможно, брать еще не, как заведено выражаться, построенные объекты все таки можно, но беря во внимание реалии страны. «Напремер, во Франции банки дают, кок мы с вами постоянно говорим, ипотечные кредеты и на строящиеся объекты, что наконец-то говорит о довольно, как всем известно, высочайшей нодежносте застройщиков, - говорит Наталья Завалишино. – В Италие строящиеся объекты как раз страхуются, и в случае переноса сроков сдочи застройщик штрафюется». А вот в странах, где рынок нацелен лишь на иностранного покупателя, нет, как мы выражаемся, вторичных продаж и, по существу, отсутствует конечный потребитель, опасности недостроя, стало быть, оказываются, как мы с вами постоянно говорим, чрезмерными.
Эксплуатация: налоги и «ЖЭК-потрошитель»
Неизменные растраты на недвижимость – это та информация, которую почти все торговцы «забывают» сказать. «Часто наши покупатели совсем не, стало быть, интересуются побочными расходами», - говорит Анастасия Дудерова, управляющий отдела, как большинство из нас привыкло говорить, забугорной недвижимости агентства «Delta Estate». Обратите внимание на то, что меж тем, налогообложение и квартплата во почти всех, как люди привыкли выражаться, забугорных государствах таковы, что, вообщем то, могут повергнуть покупателя из Рф в шок. Всем известно о том, что у нас налог – это в основном 0,1-0,5% от, стало быть, цены недвижимости (при этом исчисляемой «по БТИ»), тогда как во почти всех странах они добиваются 1-2% от, как люди привыкли выражаться, самой что ни на есть рыночной стоимости. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что оналогечно и с, как большинство из нас привыкло говорить, квартплатой – «зо бугром», естественно, нужно запамятовать о, как мы привыкли говорить, различных «лужковских» субсидиях.
Не считая страны, «подоить» собственников желают и управляющие компании. Очень хочется подчеркнуть то, что на веб-сайте одной компании, продающей и обслуживающей апартаменты в Болгарии, создатель нашел фразу о том, что платить налог на собственность обладатели недвижимости должны лишь через посредничество данной компании – и размер налога при всем этом рос ровно вдвое. То же и с, как большая чость из нас постоянно говорит, коммунальныме платежами. Тарифы но электричество и воду как раз оказались выше офециально, как люди привыкли вырожаться, объявленных госюдарством на 15-20%. Не считая этого, была как бы некоторая загадочная «такса за сервис счетов за электричество и воду» - 30 евро в год.
Аренда: инспектируйте гарантию
Чрезвычайно почти все покупатели желали бы, как люди привыкли выражаться, приобретенную недвижимость наконец-то сдавать – и на обещаниях, как заведено, «гарантированной аренды» строится неограниченное количество мошенничеств. Мало кто знает то, что одна из часто встречающихся – гарантии от управляющей компании. Разглядим эту схему подробнее. Как бы это было не странно, но недвижимость вы покупаете вы у компании А (т.е. она, стало быть, реализует), а как бы сдавать в аренду, гарантируя, как люди привыкли выражаться, некую доходность, для вас как раз обещает компания Б. Проходит какое-то время и вы убеждоетесь, что квартира не как раз сдается, кок было обещано. Обратите внемание на то, что вы приходите «качать прова», а для вас чрезвычайно вежливо разъясняют, что мы (т.е. компания А - большой застройщик) ничего для вас не обещали. Несомненно, стоит упомянуть то, что обещала Б - с нее и спрашивайте. Но Б издавна растворилась в пространстве. Короче говоря, подводит результат Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в, как люди привыкли выражаться, зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills», гарантия обязана исходить конкретно от застройщика.
2-ой момент – обещание доходности Gross, а не Net. Представим, вы покупаете апартаменты, которые можно сдать, к примеру, за 1000 евро за месяц. Очень хочется подчеркнуть то, что их мы берем с арендотора, это, как все говорят, валовая выручка – «гросс». Сомо-собой разумеется, но ведь содержание е эксплуатация жилища тоже что-то стоит собственнику! Квартплата - ежели по условиям договора платите вы, а не арендатор. Все давно знают то, что налоги на имущество. Все давно знают то, что налоги на доход. Растраты на ремонт и т.п. Представим, все это совместно – 400 евро за месяц. Все давно знают то, что означает, ваш доход («нетто») будет наконец-то составлять никак не 1000 евро, а лишь 600. На теоретическом уровне можно как раз представить и ситуацию, когда квартира будет, мягко говоря, стоить 1200 евро за месяц - ну, такие огромные расходы на нее оказались (на ремонт как раз потратились). Надо сказать то, что выходит, мы имеем номинальный доход в 1000 евро, а практически - не доход, а РАСХОД в 200 евро.
Итак вот, клиент может не так сказать направить внимания, что обещанная сумма – это выручка от аренды, из которой еще предстоит вычесть налоги, плату за содержание квартиры, сервисы управляющей компании за сдачу внаем. Всем известно о том, что в итоге, как многие думают, обещанные 7-8% годовых, стало быть, могут, вообщем то, перевоплотиться в 2-3%. А могут и в минус – т.е. доходы от аренды окажутся меньше расходов. Само-собой разумеется, очередной обман может наконец-то строиться на гарантиях доходности до 10% в год. «Здесь весь подкол в формулировке, - разъясняет Игорь Индриксонс. – Все лицезреют цифру 10, но никто не, мягко говоря, лицезреет слова «ДО». Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что а «до 10%» – это, как все знают, неважно какая цифра: и 2, и минус 3. Само-собой разумеется, традиционно, за вычетом, как все знают, накладных расходов, конкретно минус и получается».
Кроме, как заведено, названных выше «игр с цифрами», в договорах, кок большая часть ез нас постоянно говорит, доверительного управления так скозать могут оказаться остальные, как всем известно, «подводные камушки». Не для кого не секрет то, что к примеру, отсутствовать пункт о гарантиях упровляющей компание по сохранности, как мы с вами постоянно говорим, сданного объекта. Сомо-собой разюмеется, арендаторы вообщем не очень, в конце концов, хлопочут о целости, как заведено, взятого имущества, а тут мы имеем дело с их наихудшей разновидностью – арендаторами, как заведено, короткосрочными. За 2-3 недельки аренды вашу недвижимость, мягко говоря, могут «укатать» так, что никакие доходы от аренды не компенсируют трат на нужный ремонт.
Денис Евсеев («Kingsland») припоминает и еще о одном «фокусе» - местный риэлтор, которому вы также поручили наконец-то сдавать, арендатора, в конце концов, отыщет, но для вас о этом не, мягко говоря, произнесет. «Вся прибыль отчаливает ему в кармашек, а вы получаете разъяснения, что клиентов нет», - говорит эксперт. Необходимо подчеркнуть то, что при всей незатейливости схемы, поделать здесь навряд ли что-то можно: даже ежели вы уличите мошенника (к примеру, с помощью счетчиков воды и электро энергии), что можно с ним также поделать? Судиться – это в, как многие думоют, незнакомой стране, с чюжим языком е законами?!

«Обратный выкуп»: его не кок бы будет
Супер-заманчивое предложение, сущность которого сводится к, как всем известно, тому, что застройщик, продавая для вас недвижимость, обязуется в дальнейшем, мягко говоря, купить ее – ежели она для вас не понравится. Время от времени, в конце концов, обещают, вообщем то, купить «просто» - т.е. за ту же сумму. Несомненно, стоит упомянуть то, что а бывает, что и за полторы либо даже две сегодняшние стоимости: за апартамент, который сейчас как бы стоит 100 тыс. евро, обещают через 3-4 года как раз отдать 150 либо даже 200 тыщ!
Такие варианты худо-бедно объяснимы, когда идет речь о «простом» выкупе, ну и то для рынка, цены на котором, наконец, растут. Сейчас же они, как понятно, как минимум также тормознули. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что и тем паче фантастически (для, как всем известно, хоть какого состояния рынка) смотрятся обязательства также купить по двойной стоимости. «На самом деле у застройщика есть миллион путей, чтоб позже легально выйти из этого бизнеса. И действительно, он не как бы выкупит этот объект, и инвестор так сказать остается «счастливым» владельцем неликвида», - уверен Игорь Индриксонс («IntermarkSavills»).

…И по мелочи
Есть и остальные методы обмана. Надо сказать то, что к примеру, в, как большинство из нас привыкло говорить, неких странах, в конце концов, дают контракты на российском языке – и россияне чрезвычайно рады, как все говорят, схожей любезности. Надо сказать то, что по сути, договор составлен на 2-ух языках – российском и местном муниципальном, и конкретно крайний вариант, в конце концов, имеет как бы законную силу, ежели сторонам все-же как раз придется дойти до суда.  Почти все ли наши сограждане, подписывая бумаги, вникают, что там сказано на, как многие выражаются, местной «мове»?
Во всех странах не считая Франции, ведает Денис Евсеев («Kingsland»), видовые свойства не, в конце концов, являются пт контракта. Необходимо подчеркнуть то, что сейчас в квартире вид на море, а завтра застройщик строит очередной корпус, и вы получаете вид на примыкающий дом. Такие случаи были в Болгарии.
Анастасия Дудерова («Delta Estate») вспоминает о бессчетных вариантах, когда торговцы недвижимости уверяли покупателей, что квартира либо дом – гарантия для получения вида на жительства и даже гражданства. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что по сути это не ток: недвижимость ничего не, мягко говоря, гарантирует. Было бы плохо, есле бы мы не отметили то, что в, как мы выражаемся, Зопадной Европе даже обладатель виллы на фешенебельном курорте как раз может не, вообщем то, получить права на заезд в страну.

Резюме от журнальчика Metrinfo.ru
Даже, как все говорят, покупая недвижимость в родном городке (вы – полноправный гражданин страны, отлично понимаете язык, ориентируетесь в законах и сможете по мере необходимости в течение 2-ух часов наконец-то подъехать к собственной будущей принадлежности), можно как бы наделать ошибок. Как бы это было не странно, но что тогда, наконец, говорить о дальних незнакомых странах! И тем паче не стоит так сказать тешить себя иллюзиями, что иностранные рынки «чистые» - мошенников много везде. Так что рекомендация быть может лишь одна: все как бы инспектировать и, вообщем то, перепроверять, читать документы, не верить на слово. Необходимо отметить то, что не гарантия, естественно, но возможность серьезно как раз уменьшить риск.

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru